Pozemky rekordně zdražují. Investice do půdy poráží inflaci

Peníze uložené v minulých letech do pozemků se královsky zhodnotily. Od začátku roku 2010 stouply ceny stavebních parcel na víc jak dvojnásobek. Konkrétně o 116 %. Byty za stejnou dobu zdražily o 93 % a rodinné domy o 74 %. Zdražování pozemků navíc zrychluje: za posledních pět let vzrostly jejich ceny skoro o dvě třetiny – a jen za poslední rok o rekordních 22 %. Ukazují to data HB Indexu s odhady tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotéky pořídili klienti Hypoteční banky.

„Za rychlý růst může dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou, kterou stále brzdí zastaralé územní plány a nedostatečné kapacity inženýrských sítí. Vinou rostoucích cen se zvyšuje zájem o pozemky ve vzdálenějších lokalitách dále od okrajů velkých měst,“ říká Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB stavební spořitelny. „Kromě toho je vyšší zájem také o pozemky vhodné pro rekreační objekty. Prodávají se také pozemky bez schváleného územního plánu, které investoři kupují ke spekulacím,“ dodává.

Růst cen pozemků v posledních zhruba deseti letech výrazně překonal inflaci. Kdo se chystá stavět rodinný dům nebo kupovat nové bydlení, radost z toho nemá. Kdo ale do pozemků uložil své úspory, bohatne. Zatímco cena pozemků od roku 2010 v průměru za rok vyrostla o zhruba desetinu, průměrná roční inflace za tu dobu dělala přibližně dvě procenta. Růst o 10 % ročně by stačil i na aktuální vysokou inflaci, která má podle analytiků na začátku letošního roku vrcholit a dostat se právě až k desetiprocentní hranici. Jestli ale ceny pozemků i do dalších let udrží rychlé tempo růstu z minulých let, teď nikdo přesně neví.

Ceny pozemků od roku 2010 zatím vždy rostly – na rozdíl od bytů i rodinných domů tedy nikdy v historii HB Indexu ani dočasně neklesly.

Experti z ČSOB považují pozemky za dobrou investici i pro další roky. „Jejich hodnota odolává i při krizích, jedná se o konzervativní investici. Pozemky navíc mají prozatím nízké roční náklady, protože daně z nemovitého majetku jsou v Česku jedny z nejnižších,“ připomíná Patrik Madle, mluvčí ČSOB, pod kterou Hypoteční banka spadá. Jenže: právě s daní to už v budoucnu nemusí být tak růžové. Může stoupat, připouští mluvčí.

Nízká je daň z nemovitostí, která se platí za každý rok, kdy pozemek vlastníte. Pohlídat si však musíte také daň z příjmů v momentě, kdy chcete vybrat zisk a pozemek prodáte. Pozemky pořízené do konce roku 2020 jsou osvobozené od daně, pokud jste ho vlastnili alespoň pět let. U nemovitostí pořízených od roku 2021 se takzvaný časový test prodloužil na deset let. Když prodáte pozemek dříve, musíte zdanit rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou. Daň z příjmů je v základu 15%. Když se dostanete do zvýšené sazby nad čtyřnásobek roční průměrné mzdy, bude to už 23 %.

Vyprodáno

Ceny stavebních pozemků od poloviny roku 2014 mapuje i Cenový kompas inzertního webu Sreality.cz. Podle Šarloty Smutné, datové analytičky Seznam.cz, se ceny stavebních parcel v jednotlivých krajích a v Praze od poloviny roku 2014 až zhruba do roku 2018 vyvíjely podobně a mírně rostly. Pak ale vývoj začal být různorodější, což někde ještě zvýraznila covidová pandemie.

Například ve Středočeském kraji, kde je aktuálně největší počet nabídek parcel, se daly ceny do výraznějšího pohybu v roce 2018 a pandemie jejich růst zrychlila jen mírně. „Skokové nárůsty jsme však mohli zaznamenat například na podzim roku 2020 v Královéhradeckém kraji, během loňského léta v Jihomoravském a v Jihočeském kraji nebo na jaře v kraji Libereckém,“ říká Smutná.

Trochu jiný průběh byl podle dat realitního serveru v Praze, kde je počet parcel v nabídce spolu s Vysočinou nejnižší. „Tam jsme nepozorovali skoky v růstu cen, ale cena opravdu kontinuálně roste už od roku 2014 a na podzim roku 2020 došlo pouze k mírnému zrychlení,“ upřesňuje Smutná.

Nominální ceny vzrostly od konce roku 2018 do konce roku 2021 v jednotlivých krajích o 60 až 140 %. „Nejmenší nárůst jsme pozorovali v Praze, kde jsou ceny dlouhodobě vysoké oproti všem ostatním krajům a rostou tedy pomaleji. Ke zdražení o 80 až 90 % došlo v Karlovarském, Moravskoslezském nebo Královéhradeckém kraji. Největší nárůst cen jsme zaznamenali ve Středočeském kraji, ale také na Vysočině, kde je ovšem počet nabídek velmi malý,“ porovnává Smutná.

Ceny stavebních pozemků v Praze jsou téměř čtyřikrát vyšší než v Jihomoravském a Středočeském kraji, které jsou dalšími nejdražšími v Česku. Naopak nejlevnější jsou pozemky určené ke stavbě v Moravskoslezském a Ústeckém kraji.

Z dat společnosti M&M Reality vyplývá, že v posledních letech prudce vzrostl zájem třeba o pozemky v menších městech do vzdálenosti až 30 kilometrů od Prahy, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. „Toto lze sledovat například v Říčanech, kde už ale vhodné pozemky pro výstavbu rodinného domu téměř nejsou k mání, nebo v Jesenici, Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích či Berouně. Podobná situace je na hranicích Brna a v jeho okolí,“ říká Jan Martina, oblastní manažer M&M Reality pro Prahu.

Pryč je podle něj doba, kdy lidé chtěli velké pozemky nad 2000 metrů čtverečních. Dnes běžně volí pro stavbu rodinného domu i pozemky o rozloze 500 metrů. „Nejžádanější jsou stále rovinaté pozemky, které samozřejmě umožňují nejjednodušší výstavbu. Ale lze sledovat, že i tady lidé své nároky v poslední době snižují, aby získali pozemek za nižší cenu,“ dodává Martina.

Ve všech krajích včetně Prahy je teď stavebních parcel na prodej výrazně méně než dřív. Vysoká poptávka z posledních let je znát, pozemky jsou vykoupené. Například v Královéhradeckém nebo Pardubickém kraji se nicméně nabídka podle dat Sreality.cz momentálně stabilizuje a počet nabízených pozemků tam dokonce mírně stoupá.

S půdou proti inflaci

Podobnou trefu udělal ten, kdo v posledních letech investoval do zemědělské půdy. Data realitního serveru Farmy.cz ukazují, že od roku 2010 do konce roku 2021 zdražila zhruba o 180 %. V loňském roce rostly tržní ceny zemědělské půdy přibližně o 15 %, zatímco v předchozích třech letech ceny rostly o nižší jednotky procent.

„Vývoj cen v jednotlivých regionech v čase víceméně koresponduje s vývojem v celém Česku. Nejvyšší ceny jsou tradičně v okolí Prahy a v nejúrodnějších oblastech Česka, tedy v okresech Olomouc, Hradec Králové, Kolín, Mladá Boleslav," shrnuje Jaroslav Urban, majitel serveru Farmy.cz.

Jsou i specifické regiony, kde cenu orné půdy zvyšuje zájem ze zahraničí. „Nejvyšší poptávka ze strany cizinců je především v jihozápadních příhraničních oblastech s Německem, kde často hospodaří němečtí farmáři. Jde o Chebsko, Domažlicko a Tachovsko,“ říká Urban.

Zdroj: penize.cz

Nejvyšší poptávka je podle něj obecně po pozemcích kvalitní orné půdy o střední výměře od jednoho do deseti hektarů. Nejlepší je, pokud jde o celistvé pozemky nebo pozemky ve větších blocích, které umožňují pohodlné hospodaření.

Smutná potvrzuje, že z kategorie pole, louky a lesy se na serveru Sreality.cz nejčastěji prodávala pole. Za celý rok se v nabídce vystřídalo téměř devět tisíc inzerátů. U lesů a luk je tomu třikrát až čtyřikrát méně. Nejvíce polí se pak prodalo v Jihomoravském, Středočeském a Zlínském kraji, nejméně pak v Karlovarském kraji a samozřejmě v Praze.

Cenu zemědělské půdy výrazně zvyšuje, pokud se nachází v blízkosti stavebních pozemků a je předpoklad, že by se zde v budoucnu mohlo stavět, že se jednou v tomto smyslu změní územní plán. Pak se cena orné půdy, která se počítá v desítkách korun za metr čtvereční, může zvednout i o dva řády. „Takové pozemky se už dnes prodávají za ceny okolo 1000 korun za metr čtvereční,“ vysvětluje Martina.

V roce 2021 byl podle Urbana patrný nárůst poptávky ze strany nezemědělských investorů. „Jedná se o snahu běžných investorů zajistit ochranu svých prostředků proti současné vyšší inflaci investicí do zemědělské půdy," vysvětluje.

Majitelé pozemků by si stále měli dát pozor na spekulanty, kteří nabízejí odkup půdy za velmi nevýhodných podmínek. Tito obchodníci majitele zemědělské půdy většinou oslovují přes dopisy či e-maily na základě údajů, které si najdou v katastru nemovitostí.

V této státní databázi je přibližně 4,2 miliony hektarů zemědělské půdy. Její výměra postupně mírně klesá. Podle dat Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ubylo v období let 2000 až 2020 zhruba 80 tisíc hektarů zemědělské půdy, což jsou necelá dvě procenta.

U orné půdy, která je hlavní složkou zemědělské půdy, to šlo o něco rychleji. V letech 2000 až 2020 jí ubylo o více jak 150 tisíc hektarů (-4,8 %) a v roce 2020 evidoval úřad 2,93 milionu hektarů orné půdy.

„Méně než třetina zabírané orné půdy se převádí na zastavěné nebo ostatní plochy, například v roce 2015 takový přesun činil 28 % z vyjímané orné plochy. Více než 58 % převedené orné půdy přešlo do jiné kategorie zemědělských pozemků,“ říká Vojtěch Bílý, mluvčí ministerstva zemědělství. Vidět je to na nárůstu travnatých ploch, kterých katastr eviduje přes milion hektarů a jejich plocha za posledních 20 let narostla o více jak 6 %. Podle Bílého jsou za tímto nárůstem především opatření na ochranu půdy před degradací.

Zdroj: peníze.cz