Zdražují hypotéky i nájmy, jakou cestou se teď vydat? Odpovídají čtyři odborníci

Mám zůstat v pronájmu a čekat na případné splasknutí realitní bubliny? Nebo je bydlení ve vlastním stále lepší cesta, když na hypotéku dosáhnu i při vyšších úrocích?

Martina Škarydková: Ve srovnání výše inflace a výše úrokové sazby je hypotéka stále levnou možností, jak si pořídit vlastní bydlení. Ceny nemovitostí[lock] jen tak dolů nepůjdou. Dost možná budou ceny nadále růst, čímž porostou i budoucí náklady na pořízení nemovitosti. Jestliže máte možnost a chcete si pořídit vlastní bydlení, pak dle mého názoru není vhodné řešení nákup nemovitosti odkládat do budoucnosti.

Jan Brejl: Na splasknutí realitní bubliny bych nečekal. Nic nenasvědčuje tomu, že by mělo dojít k dramatickému snížení cen nemovitostí. Pokud si při stávajících podmínkách můžete dovolit hypoteční úvěr a máte vhodnou nemovitost, je to rozumnou alternativou k nájemnímu bydlení.

Tomáš Rusňák: Je potřeba se na tento problém podívat z pohledu potřeby každého člověka. Pokud tedy potřebuji vyřešit svou životní situaci, tak bych se spíš zabýval tím, zda na to mám připravené peníze, tedy jestli mám dostatečnou bonitu na to, abych získal hypotéku. Až pak bych se díval na to, kde jsou úrokové sazby nebo ceny nemovitostí. Hypotéka, respektive nemovitost přece není produkt, který si jdu koupit jen proto, že je levný.

Lukáš Kučera: Na to je velmi těžké odpovědět a záleží vždy na konkrétní situaci a přístupu daného klienta. Někdo rád cestuje a mění práci a nájem je pro něj ideální volbou. Kdo se usadil a má možnost vlastního bydlení, tomu se to může zdát jako lepší varianta. Češi rádi bydlí ve vlastním. Bohužel tomu dnešní doba moc nepřeje a právě kvůli financím bude stoupat podíl nájemního bydlení, jako je tomu v západních zemích. Ceny nemovitostí jsou vyšponované, ale i přes výrazné snížení zájmu o nové dle posledních statistik hypotéky stále rostou. A rostoucí ceny nemovitostí jsou jedním z důvodů zájmu investorů, kteří mají hotovost.

Jakou bych si v takovém případě měl nechat finanční rezervu?

Martina Škarydková: Finanční rezerva by obvykle měla být ve výši alespoň šesti celkových měsíčních nákladů domácnosti. Ideálně je také dobré myslet na pojištění majetku, zdraví i hypotéky.

Jan Brejl: Obecně platí, že výše finanční rezervy by měla být minimálně ve výši půlročního příjmu.

Tomáš Rusňák: Vždy doporučuji držet likvidní neboli pohotovostní rezervu ve výši alespoň šesti měsíčních součtů nákladů. Pokud budu v dnešní době držet tuto rezervu větší, klidně až na jeden rok, tak tím vůbec nic nezkazím.

Lukáš Kučera: Rezerva se doporučuje kolem šesti až dvanácti splátek. Při koupi domu za pět milionů a úvěru 4,5 milionu na třicet let se bavíme o splátce 25 tisíc, rezerva by tedy měla být 150 až 300 tisíc.

Jak můžu zvýšit šanci na získání hypotéky? Snižuje se například v případě, že žádám o úvěr na nezrekonstruovaný byt nebo dům?

Martina Škarydková: Prvním předpokladem pro schválení hypotéky je vaše finanční situace a to, zda je vaše finanční historie bez problémů. Pak přichází na řadu předmět zajištění a jeho zástavní hodnota, kterou stanovuje odhadce. Jestliže je nemovitost v horším technickém stavu a účelem hypotéky není i její následná rekonstrukce, pak odhad zpravidla vyjde hůře a může se stát, že bude nižší, než je kupní cena. Z odhadu zástavní hodnoty vychází výpočet LTV – tedy strop výše hypotéky, kterou banka v kombinaci s vaší bonitou může poskytnout.

Jan Brejl: Kvalita financované nemovitosti je faktor, který může ovlivnit její hodnotu, tedy i maximální výši úvěru. Šance je možné zvýšit tvorbou úspor pro minimální podíl vlastních zdrojů, minimalizací úvěrových závazků či žádostí se spolužadatelem.

Tomáš Rusňák: Úplně ideální je začít řešit hypotéku ještě v době, kdy ji vlastně nepotřebuji a nemám vybranou konkrétní nemovitost nebo připravený projekt. V tom momentu jsem totiž schopný dobře připravit celou situaci, a pokud to je v některém aspektů složitější, jsem schopný ovlivnit šanci na to, že hypotéka dopadne dobře. Neřekl bych, že nezrekonstruovaný byt nebo dům může šance na hypotéku snížit. To snad jen v případě, že faktický stav nemovitosti bude velmi špatný a banka ji nebude chtít vzít do zástavy. Anebo bude požadovat, aby k nákupu přibyl ještě účel rekonstrukce nemovitosti.

Lukáš Kučera: Zvýšením šance na získání hypotéky je samozřejmě dobrá platební historie. Mnoho lidí si myslí, že když v životě neměli žádný úvěr, banka je vezme s otevřenou náručí. Zda bude nemovitost v původním stavu, nebo po celkové rekonstrukci, asi rozdíl z hlediska úspěšnosti získání hypotéky není, pokud dům nebude ruina nevhodná do zástavy.

Pokud však bude kupována stará nemovitost a součástí úvěru bude i rekonstrukce, je potřeba počítat s vyššími vlastními zdroji, protože peníze vložené na rekonstrukci se nezhodnotí ve 100 % hodnoty nemovitosti. Pokud budu kupovat dům za tři miliony, budu dělat rekonstrukci za dva miliony, nelze očekávat budoucí hodnotu pět milionů, ale spíše někde mezi čtyřmi a čtyři a půl miliony. Pokud budu chtít 80% hypotéku, dostanu 80 % ze 4,5 milionu, což je 3,6 milionu. Reálné náklady budou ale tři miliony na koupi a dva miliony na rekonstrukci. Bude tedy potřeba 1,4 milionu vlastních zdrojů.

Na jak dlouho bych si při současném růstu úroků měl fixovat hypotéku?

Martina Škarydková: Dle predikce České národní banky by mohla inflace a s ní i úrokové sazby pozvolna klesat na přelomu let 2023–2024. Při pětileté fixaci je tak poměrně velká šance, že budete hypotéku refinancovat na nižší úrok, než jaký máte sjednaný.

Jan Brejl: Při současné situaci s úrokovými sazbami by bylo nemoudré fixovat na více než pět let. Osobně bych doporučil fixaci tříletou, neboť v tomto horizontu by mohlo docházet ke snižování sazeb.

Tomáš Rusňák: Tady jdu názorově hodně proti proudu, protože i v současné chvíli doporučuji klidně delší fixaci u hypotéky, pokud je tedy stejná anebo lepší než krátká fixace, což aktuálně mají téměř všechny banky na trhu. Vycházím zde totiž z předpokladu, že i když si vezmu desetiletou fixaci a například za dva nebo tři roky budou úrokové sazby mnohem níž než dnes, budu se moci domluvit se svojí současnou bankou na snížení úrokové sazby v průběhu rozběhnuté fixace.

Pokud by na to banka nechtěla přistoupit, mohu úvěr snadno a levně refinancovat u jiné banky. Toto mi umožňuje současná úprava zákona o spotřebitelském úvěru a vzhledem k tomu, že si to banky uvědomují, tak jsou a budou ochotné vyjednávat o snížení úroků, aby nepřišly o klienta.

Lukáš Kučera: Doporučuji fixovat sazby do pěti let, pokud není u delší fixace například výrazně lepší úrok. Dnešní účelně vynaložené náklady za předčasné doplacení úvěru jsou v řádech stokorun, tak se může zdát jako dobré řešení dát například deset let.

Problém je však v tom, že se připravuje novela zákona o spotřebitelském úvěru, která by měla přesně nastavit pravidla pro všechny banky, jak vysoká má být pokuta za ukončení úvěru mimo fixaci z důvodu refinancování u jiné banky. Má to být mezi dvěma až třemi procenty z předčasné splátky. Podstatné ale je, že existuje i možnost platnosti pro všechny úvěry zpětně od roku 2016. V tomto případě by se tato vysoká sazba mohla prodražit.

Je pak otázkou, zda v případě poklesu sazby z nynějších šesti na tři procenta nestojí za zvážení, zda se u čtyřmilionové hypotéky vyplatí zaplatit pokutu 120 tisíc a odejít, protože takto razantní snížení úroků vám tu pokutu vrátí hned v prvním roce splácení díky snížení úrokové sazby.

Zdroj: denikn.cz